业主、业主大会和业主委员会相关案例分析

1．业主委员会能否成为提供物业管理服务

的适格主体？

（2020）粤01民终8412号

【案情简介】

某小区召开业主大会会议，表决通过了《小区紧急自行管理方案》，自2016年11月起，由业主委员会接管小区的物业实施自治管理，并聘请B物业公司协助实施该方案，协助业主委员会接管小区。期间，A（房地产开发公司）为该小区某商铺的所有权人，自2016年11月1日起至2019年6月30日欠缴物业服务费7370元。小区业主委员会与之协商无果，起诉至一审法院。一审法院判决A败诉。A上诉至二审法院，辩称业主委员会权利有限，无权为小区提供物业管理服务并收取费用，请求撤销原判并改判或发回重审。

【法院判决】

关于该小区业主委员会是否实际为A提供了物业管理服务、是否有权主张物业费的问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”该小区业主委员会是依法成立的；《小区紧急自行管理方案》已经由该小区业主大会会议表决通过，该决议的法律效力亦已被法庭确认。A作为小区业主，理应接受《小区紧急自行管理方案》的约束。小区业主委员会自2016年11月已接管该小区的物业，实施自治管理。从《小区紧急自行管理方案》的内容来看，业主委员会聘请B物业公司只是协助实施紧急自行管理方案，协助业主委员会接管小区，而非委托其为小区的物业管理服务公司。故A认为该小区业主委员会没有实际提供物业服务，无权收取物业费的上诉主张理据不充分，法院不予采纳。

【判案解析】

按照《物权法》相关规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理，即法律赋予业主对所居住小区的物业管理予以选择的权利。本案中，小区成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会根据业主大会的决定对小区实施物业管理服务的做法并无不妥，业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力，因此作为小区业主，应当自觉遵守业主大会会议表决通过的《小区紧急自行管理方案》中确定的定期交纳物业费的决定。若业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。

2．开发商擅自处分业主共有部分被法院判决返还

（2019）苏0113民初4966号

【案情简介】

A（某房地产公司）为某小区的开发商。2013年5月，A将小区10幢一层消防控制室、门厅、卫生间改造、分隔并出租给B公司作为办公经营场所，租期10年。小区业主委员会认为10幢一层应当为全体业主共有，A擅自改造出租的行为严重侵害了全体业主的共同利益，遂向法院提起诉讼，请求法院判决确认：被告A的出租行为无效；要求A、B两被告将消防控制室、门厅及卫生间恢复原状；被告B公司将上述房屋腾空返还给业主委员会。

【法院判决】

被告A在项目交付后，因其名下享有案涉小区10幢部分户室专有面积产权，故其也应视为小区业主。10幢一层变电所及消防控制室作为公共配套设施，属于全体业主共有，被告A无权擅自对消防控制室进行分隔、处分。当地测绘部门出具的《房屋分户（室）面积对照表》说明，10幢一层除变电所、消防控制室以外的面积即门厅、楼梯间、卫生间等均作为共有共用部位计入了10幢的分摊面积，分摊面积的户室包括了全体业主共有的物业管理用房及被告A名下房屋的产权面积，故10幢一层的门厅、楼梯间、卫生间等属于包括被告A在内的全体业主共有。根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款 “建设单位或者其他行为人擅自占有、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动的，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，法院支持原告确认被告A的出租行为无效并恢复原状及被告B将占有使用房屋腾空返还的主张，判决被告A以当时实测面积及方位为标准进行恢复。对原告要求A、B两被告共同恢复原状的主张，因原告无证据证明被告B公司对该部分进行了改造或损毁，故法院对原告要求被告B恢复原状的诉讼请求不予支持。

【判案解析】

建设单位或者其他行为人擅自占有、处分业主共有部分，权利人可以提起侵权之诉，排除侵权行为。但是涉及全体业主共同利益的事项，属于业主共同决定的事项范围，应当由业主大会或业主大会选举成立的业主委员会作为当事人参加诉讼。

《物权法》第七十六条规定，“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”由业主共同决定。除本案中涉及的建设单位私自改造出租业主共有共用部位的情形之外，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。 因此，“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”包括改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，尤其注意“业主大会依法决定或者管理规约依法确定应当共同决定的事项”也属此范围。

3．电梯井之争：开发商的协议不能作为

所有权的依据！

（2020）浙10民终180号

【案情简介】

李某为某小区1幢1单元1-3楼业主，小区开发商A地产公司与李某达成《商品房买卖合同补充协议》，其中约定：因增设电梯井使得李某商住楼光线、通风等受到影响等原因，给予其一定补偿，包括将已经不再投作电梯使用的电梯井给予使用。1幢1单元3楼以上的其他十九名业主认为电梯井属于业主共有，李某私自改造和占用侵犯了其他业主的建筑物区分所有权。李某认为取得井道面积部位的使用权是在购买时已通过合同行为依法取得，而非事后非法占有、使用。因就此事协商无果，其他十九名业主共同将李某起诉至法院，请求法院判决李某对其侵权占用部分恢复原状。

【法院判决】

本案争议焦点在于，李某对其占用的井道面积是否享有所有权。根据庭审查明，被告李某没有就该部分楼道面积办理相关产权证。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。根据《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。虽然涉案井道的位置并未设置电梯，但已经预留相应位置，事实上该部分位置已经形成该单元房屋的附着部分，不论原先是否设置电梯或今后是否用作电梯井道，该部分井道依据前款规定属于全体业主共有。《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。被告李某对该部分位置的占用、使用属于侵权行为。对原告要求被告对其侵权占用部分恢复原状的诉求，法院予以支持。

【判案解析】

共有建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。行为人私自改造占用业主共有面积建筑的，根据《物权法》第八十三条规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险；造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

4．业主知情权之诉，法院如何判决？

（2020）湘01民终799号

【案情简介】

某小区业主委员会选举产生后于2017年12月27日向当地报备。该小区两名业主谢某、李某将业主委员会诉至法院，请求判令：1.业主委员会公示自业主委员会成立以来至2019年5月15日的该小区业主大会及业主委员会的决定及会议记录；2.业主委员会公示小区公共物业资产明细及具体位置，公示该小区物业共用部位、共用设施设备的经营收益及其分配与使用详细情况；3.业主委员会公示签订的所有小区物业合同；4.业主委员会公示自小区业主委员会成立以来至今的年度财务收支账目明细、收支凭证。业主委员会辩称已通过“该小区交流平台”微信公众号予以公示。

【法院判决】

法院认为，依据《物业管理条例》第六条的规定，业主享受知情权。综合本案的事实，业主大会及业主委员会有关涉及业主利益的决定、决议应当予以公开。涉及该小区物业共用部位、共用设备设施的经营收益及其分配与适用的详细情况，以及案涉小区业主委员会成立以来至今的年度财务收支账目明细、收支凭证等，属于依法应当向业主公开的内容。业主委员会辩称已通过微信平台公开，鉴于仍有部分业主未通过微信平台获知，依照《物业管理条例》第六条、参照《湖南省物业管理条例》第二十一条之规定，判决：一、限该小区业主委员会在本判决生效后15日内向包括谢某、李某在内的所有业主公示业主大会及业主委员会出台的有关业主利益的决定；公示小区公共物业资产明细及具体位置，公示自2017年12月业主委员会成立以来利用小区共用部位、共用设施设备的经营收益及其分配与使用情况；公示小区现行的物业服务合同；公示自2017年12月业主委员会成立以来至今的年度账务收支账目明细、收支凭证。

【判案解析】

依据《物权法》第六章第七十条的规定，业主对建筑物专有部分享有所有权，对建筑物共有部分享有共有权和共同管理权利。业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权和共同管理权利相关的权利，知情权是业主对共有部分行使管理权的基础。根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。业主知情权系基于业主的特定身份所获得，其本身不属于债权请求权范畴，原则上不受诉讼时效的限制。

5．业主要求查阅小区账务被拒，业主委员会败诉！

（2019）渝01民终10661号

【案情简介】

原告曹某、付某、李某、钟某、李某五人均是某小区业主。该小区的《业主大会议事规则》中规定：业主及业主代表有权组织3人以上小组查阅账务，实施监督。原告多次向街道、业主委员会提交了查账申请书，同时也委托了律师上门向业主委员会提交申请书，但业主委员会多次推脱称业主应向街道申请。街道告知业主此事不属于街道管理，可直接向业主委员会申请查账。因业主委员会迟迟不让业主查阅账务，曹某等五人遂将业主委员会告至法院，要求业主委员会立即将小区收支账务明细、帐簿、现金日记、银行账单、费用报销制度、业主委员会对外签订的合同等相关资料提供给原告及原告委托人查阅并予以公示。

【法院判决】

从原告提出的证据来看，原告已多次采用书面申请的方式要求业主委员会提供账务信息，但截至本案诉讼前，原告方的诉求仍未得到解决，基于以上事实，被告辩称业主的知情权没有受到侵害，其不存在拒绝公示相关账务明细的意见，法院不予采纳。关于查阅，从该小区《业主大会议事规则》中可以看出，小区的经费收支账目由业主委员会建账。庭审中，业主委员会虽然举示了公示的照片，但该照片无原始载体核对，照片里也看不出公示张贴的地点、时间，并不能达到其主张的已将公共收益及支出情况进行了公示的事实。同时，业主委员会举示的财务公示仅为简单的收入或支出项目金额，不便于业主对业主委员会工作情况的监督，故对原告的诉讼请求，法院予以支持。

【判案解析】

根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”本案中业主请求公布和查阅应当公开的情况和资料的权利属于法定权利，应当切实予以保障。小区业主委员会是经过业主大会选举产生的代表全体业主对小区事务进行管理的执行机构，其经手办理的相关账务明细等资料并不具有“秘密”性，应当对小区业主予以公示并接受监督。同时，业主在行使知情权时，也应遵循合理、有序、经济、高效的原则。

6．选聘物业服务企业程序合法，业主要求撤销败诉！

（2019）粤04民终2171号

【案情简介】

原告李某系某小区业主，李某认为小区业主委员会选举物业服务公司时没有经过法定的公示程序及广大业主的同意，系业主委员会直接选聘物业服务企业，违反了法律规定。遂诉至法院，要求撤销业主委员会作出的《业主大会表决结果公示》，确认业主委员会与选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》无效。原告称业主委员会召开业主大会会议没有提前15日告知全体业主，并且业主委员会主任私拆投标文件，涉嫌串通招投标。被告业主委员会辩称，业主大会会议的整个流程均是在街道办、居委会等监督指导下进行的。

【法院判决】

本案中，业主委员会通过组织召开业主大会会议投票表决选聘物业服务企业，符合法律规定。召开业主大会会议的整个工作均是在居委会及当地物业办、街道办等监督指导下进行的，业主大会会议表决作出的重要文件均在小区内进行了公告，公告内容抄报了街道办、居委会、派出所等部门，开箱计票工作接受了居委会现场监督，表决结果也在小区内进行了公示，公示期满后，业主委员会才与新的物业服务企业签订了《物业服务合同》，并没有违反法定程序，符合法律规定。原告李某的证据不足以证明被告选聘物业服务企业的程序违法。因此，法院依法驳回原告诉讼请求。

【判案解析】

根据《物业管理条例》第十五条规定：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《物业管理条例》第七条第三款规定：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《物业管理条例》第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本案中，业主委员会通过组织召开业主大会会议投票表决选聘新的物业服务企业，符合法律规定，并且整个业主大会会议的进程均是公开进行的，相关文件也进行了公示，没有违反法定程序。

7．电梯广告合同未经业主大会会议表决，被撤销！

（2019）京0105民初24619号

【案情简介】

原告系某小区业主，被告系该小区业主委员会。《小区业主大会议事规则》第十四条规定：“业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：……（十三）拟定物业管理区域内物业共用部分的使用、收益方案，提交业主大会会议决定……”原告认为被告2018年10月25日作出的业主委员会决议中关于同意签订电梯梯影广告合同的内容未提交业主大会进行决议，不符合法律规定，请求法院依法撤销该项业主委员会决议。

【法院判决】

电梯广告属于业主共有部分的收益事项，根据《小区业主大会议事规则》的规定，被告有权拟定物业管理区域内物业共用部分的使用、收益方案，但需提交业主大会会议决定，无权直接作出决定，故原告要求撤销被告2018年10月25日的业主委员会决议中关于签订电梯梯影广告合同的内容的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。

【判案解析】

根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本条规定为业主合法权益免受业主大会或者业主委员会的侵害提供了法律依据，但业主据此行使撤销权时，并非没有限制，业主受侵害的合法权益应当明确、特定和具体。本案中，电梯属于共有部分，对于共有部分的收益事项，应提交业主大会会议决定，未提交业主大会决定的属于程序违法，业主可以要求撤销业主委员会决议。

8．业主委员会成立程序不合法，被撤销！

（2020）湘1021民初139号

【案情简介】

原告廖某为某小区业主。廖某称，2019年4月27日，小区筹备组在未征得专有部分占建筑物总面积过半数业主同意下，也未通知小区过半数业主参加业主大会会议的情况下，严重违反业主大会召开的法定程序，违法召开首次业主大会会议，违法选举业主委员会，侵犯了原告的合法权益。原告廖某请求法院撤销小区首次业主大会会议作出的选举产生首届业主委员会的决定以及相关的文件。被告业主委员会辩称，整个流程符合法律的规定；原告诉讼主体错误，原告应向小区业主大会筹备组提出撤销和主张相应的权利，而不是向被告主张。

【法院判决】

法院认为，原告作为业主基于自身权益受到侵害而提起撤销权之诉，具有法律依据。业主委员会作为业主大会的常设机构，履行日常管理职责，应作为被告应诉，且在撤销选举决定及相关备案之前，业主委员会仍系适格机构，具备诉讼主体资格。

本案中，首先，涉案小区交付使用的户数证实小区可以召开首次业主大会。筹备组中10名业主代表中有9人成为候选人后，其筹备组成员资格即行终止，之后小区筹备组人员以及业主推选代表是否符合法律规定，被告未能提交资料予以证实，故筹备组成员组成在业主委员会候选人名单公示后存在程序瑕疵。其次，召开业主大会会议应对参选业主人数、专有建筑面积进行相应统计，并在选举结果的公示中有所体现。本案中，召开首次业主大会会议的选举投票结果公示中只显示了已入住户数、实发选票户数以及投票票数等情况，未公示专有部分建筑面积、业主总人数等投票权数情况。业主大会投票表决的全部资料应当保存三年以上，业主大会会议应当作出书面记录并存档，能够直观反映业主大会会议内容的选票亦应予以妥善保存。案涉业主委员会备案时在提交书面报告时称相关资料由业主委员会备存，而被告在本案中没有提交选票。由于无法提供选票，故法院无法核实选票填写的真实性，进而无法查明作为选民的业主在首次业主大会会议中的投票是否其真实意愿，也无法对结果确认书上的内容予以解释以证明业主大会会议的召开符合法定程序。

综上所述，根据现有证据，法院判决撤销小区首次业主大会会议作出的选举产生首届业主委员会的决定；撤销小区首次业主大会会议作出的通过《业主大会议事规则》《业主管理规约》《业主委员会章程》的决定。

【判案解析】

根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款和《物业管理条例》第十二条第五款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案原、被告主体适格。

根据《湖南省物业管理条例》第十三条规定，筹备组应当自成立之日起七日内将成员名单和工作职责予以公示，公示时间不得少于七日。筹备组中的业主成员被提名为业主委员会候选人的，其筹备组成员资格即行终止，筹备组应当从符合条件的推选人员中依次递补。本案中，筹备组成员成为候选人后，未进行递补，不符合法律规定。

关于制定业主大会议事规则、管理规约、选举业主委员会等事项，《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款、《物业管理条例》第十二条第三款规定，决定前款事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。换句话说，所谓业主大会作出决定，其实就是全体业主的投票结果形成的“双过半多数决”。如何得出“双过半”？一是公示全体业主的投票权数（面积、人数）；二是经公开唱票，记录并公示投票结果。

9．业主可以请求撤销业主委员会违反议事规则

和法定程序做出的决定

（2019）苏0581民初15508号

【案情简介】

原告王某为某小区业主，将该小区业主委员会起诉至法院，理由如下：2019年10月12日，业主委员会在小区内公示，决定不再续聘原物业服务企业。但业主委员会并未按照法定程序召开业主大会，也未按照议事规则的约定征询小区业主意见。业主委员会未经过法定程序即擅自行使业主大会权利做出了相关的决定，侵犯了所有业主的合法权益，请求予以撤销。业主委员会辩称：不再续聘物业服务企业的决定是人数和面积均1/2以上的业主表决通过的，程序合法有效，应当以业主委员会发出公示时间作为解除物业服务合同的时间。

【法院判决】

其一，根据该小区业主大会议事规则的约定，业主大会召开前15日，应以书面形式告知社区居民委员会业主大会的形式、时间、地点、讨论事项等，并在物业管理区域内向全体业主公告。而根据被告的陈述及其提供的微信记录等，被告仅在小区业主微信群中通知，且根据被告提供的通知内容亦未将业主大会的形式、时间、地点、讨论事项等明确告知业主。显然，被告通过微信的方式未能尽到全部的通知义务，未能达到向全体业主公告的目的，违反了议事规则召开业主大会的程序性规定。其二，根据被告提供的业主签字汇总单等，被告陈述对于哪些系业主本人签字、哪些系授权签字无法分清，且原告对真实性不予认可，故被告提供的业主签字汇总单亦不符合小区业主大会议事规则的约定。同时，根据被告所陈述的计票情况仅系由被告工作人员计票，对于计票、唱票等过程亦未受到属地政府和社区居民委员会的监督。其三、根据《关于解聘物业书面征求意见结果》的内容，该结果仅载明了业主过半数，对于“专有部分面积占建筑物总面积过半数”的结果未作公示。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”，该结果不符合“双过半”规定。

综上，被告发出的《解聘物业公示》《通知书》不符合议事规则的约定、亦不符合物权法的规定，《解聘物业公示》《通知书》中不再续聘原物业服务企业的决定当属无效。故对原告要求撤销被告作出的不再续聘原小区物业服务企业的决定，法院予以支持。

【判案解析】

《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前述第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

本案原告业主认为业主委员会做出的解聘原物业公司的决定未经过法定程序、也未按照议事规则的约定是侵害业主合法权益的行为，可以向人民法院请求撤销。

10．业主应当在法定期间内行使撤销权

（2019）川0114民初8683号

【案情简介】

毛某、赵某等34名某小区业主，将该小区业主委员会起诉至法院，理由如下：2017年4月24日，小区业主大会作出《第16号公告》，宣布第二次业主大会会议表决选举池某、杨某等五人成为第二届业主委员会委员。毛某、赵某等34名业主称对此并不知情。2019年5月7日，社区居民委员会小区内张贴发布《关于小区第二届业主委员会换届选票核查情况的公告》，载明第二届业主委员会换届选举中存在332张无效票被计为有效票的情况，剔除该332张无效票后，第二届业主委员会委员候选人均未获得“双过半”赞成票。见到该公告后，毛某、赵某等34人才得知业主大会召开和第二届业主委员会换届选举的事实，并认为小区业主大会未按合法程序召开业主大会会议、在统计选票时弄虚作假的行为严重侵害了原告的合法权益，故起诉请求法院撤销《第16号公告》。

【法院判决】

本案中毛某、赵某等34人在诉状中陈述在2019年5月7日后，才知道业主大会召开和第二届业主委员会换届选举的事实，但小区业主大会提交了业主委员会换届备案资料、照片，其中标语为“热烈祝贺小区第二届业主委员会依法成立”的横幅照片形成于2017年8月15日，照片中显示小区内多处悬挂了该横幅，毛某、赵某等34人作为小区业主，其至迟于2017年8月15日则应当知道小区成立了第二届业主委员会，根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；……”的规定，选举业主委员会、更换业主委员会成员需由业主共同决定，则毛某、赵某等34人行使撤销权的起算时间应为2017年8月15日，截至2018年8月15日即满一年，故毛某、赵某等34人要求撤销《第16号公告》的诉讼请求因超过法律规定的行使期限，本院不予支持。

【判案解析】

根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”的规定，业主应在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定一年之内行使撤销权。本案毛某、赵某等34名业主在法定期间内未行使撤销权，故其主张无法得到法院支持。

11．业主委员会主任侵害业主委员会权益

（2020）川0116民初40号

【案情简介】

杨某为某小区第三届业主委员会主任，其任期为2012年7月6日至2017年7月5日。2018年12月20日，小区第五届业主委员会委托某会计师事务所出具的审计报告中载明，杨某在担任小区第三届业主委员会期间，有一笔向唐某出借的借款未收回，且未向小区第五届业主委员会移交相关凭证。根据2012年小区业主委员会制定的《议事规则》《管理规约》《业主委员会工作规则》的规定，业主大会以及业主委员会不得向任何单位以及个人借款或为任何第三方提供担保，不得从事任何经营行为；业主委员会违反法律法规作出的决定或超越职权作出的决定或者作出的与本建筑区划物业管理无关的决定给业主造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。为维护小区全体业主共同权益，小区第五届业主委员会遂将杨某诉至法院。

【法院判决】

本案中，小区第五届业主委员会所提交的两份审计报告均不能直接证明杨某违规向唐某出借了本属于小区第三届业主委员会的资金，所提交的2016年的审计报告载明的是应收账款，且未提交审计报告中该应收账款的相关会计凭证，2018年的审计报告也只是据业主委员会成员描述，并无直接证据予以证明。即便2016年的审计报告所载该笔款项属实，该款也属于应收账款，小区第五届业主委员会可通过合法方式予以主张，而不能据此认为该应收账款已造成了小区第五届业主委员会的损失。因此，小区第五届业主委员会的主张没有充分的证据予以证明，对其主张，法院不予支持。

【判案解析】

根据相关法律法规以及小区业主委员会制定的《议事规则》《管理规约》《业主委员会工作规则》的规定，第五届业主委员会要求杨某承担赔偿责任必须提交几个方面的证据，一是杨某实施了出借资金的行为，且对该出借行为存在过错，二是小区第五届业主委员会有损失，三是杨某的出借行为与第五届业主委员会的损失有因果关系。本案原告证据不能支持自己的主张，故法院不予支持。

12．业主应理性对待矛盾纠纷

（2019）云0129民初3609号

【案情简介】

凌某系小区第四届业主委员会委员，励某、莫某系第五届业主委员会委员。因对第四届业主委员会做出的与物业服务企业续签合同、分配处分公共收益经费等行为存在质疑，2019年2月20日至22日，励某、莫某以业主监委会的名义在小区内张贴公开信，阐述了凌某“到社区大吵大闹、串联密谋散布假消息，扰乱人心、破坏选举，私自与物业服务企业签订合同”等言论。并在小区中的每个单元门上进行张贴。凌某认为，该业主监委会系由励某、莫某自行组织，并非业主大会选举产生的合法组织。其行为侵犯了凌某的名誉权。故将励某、莫某诉至法院。

【法院判决】

法院认为，涉案公开信虽以业主监委会名义发布，但该组织未经行政主管机关登记或备案，非适格民事主体，两被告为拟写、张贴公开信行为的实施者，原告起诉被告励某、莫某个人并无不当。

本案事件起因在于两被告作为小区业主对第四届业主委员会在小区事务管理做法上存在分歧和质疑。业主委员会是物业管理区域范围内经由业主大会依法选举产生，对小区物业等事务进行日常管理的自治性组织，业主委员会履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，并应当接受广大业主的监督。据法院查明事实，第四届业主委员会确实存在违反小区业主大会议事规则，在未经业主大会同意情况下续签物业服务合同，以及在任期届满后擅自处分公共收益等不规范的做法。涉案公开信虽然在表述上使用了“密谋”“破坏选举”“非法继续行使权力”等带有强烈主观倾向的不当、偏激用词，但究其主要内容还是作为业主对业主委员会的上述问题提出监督和质疑，且绝大部分内容系针对前业主委员会而非原告个人，应认定两被告拟写并张贴公开信的初衷系为了广大业主利益考量，提醒业主关注业主委员会的违规做法，主观上并不存在捏造事实诽谤或侮辱原告之故意，原告也并无证据证明上述公开信的内容造成原告社会评价有所降低，故两被告的行为尚不构成对原告名誉权的侵害，不应承担相应侵权责任。

【判案解析】

本案原告、被告均为同一小区业主，本应秉持与人为善、与邻为伴、以礼相待、互帮互助的邻里态度，即便对小区日常管理事务等问题上发生分歧、纠纷，也应当加强沟通、互谅互让。本案中两被告作为业主对于业主委员会的决定、做法存在质疑，本可以通过向相关主管部门反映、提议召开业主大会会议等理性途径解决，但两被告却采取拟写措辞尖锐的公开信并大肆张贴的方式，最终导致双方矛盾激化，对簿公堂，显然与共同构建和谐融洽邻里关系，打造和谐、文明、友善、宜居小区的价值观相悖。

13．法院支持业主委员会要求业主停止侵害名誉权

（2019）辽0102民初2142号

【案情简介】

某小区业主A在业主微信群及公众号上发表了一篇名为《致全体业主的一封信》，信中称全体业主对小区周边的240个停车位的合同、收入不知情，业主委员会也不公示公共部分的电梯广告出租、快递柜出租等收入，并称业主在维权时业主委员会主任、副主任不正面回答问题并伙同物业服务企业将假合同吃掉。同时，指责其“严重失职，涉嫌合同造假，职务侵占，不当得利，甚至嫌贪污公款”。信件发出后，在小区业主中造成了恶劣影响。业主委员会认为A罔顾事实，发表不实信件，对业主委员会进行公开诽谤，导致小区业主对业主委员会的社会评价降低，给业主委员会的名誉权造成了损害，遂诉至法院。

【法院判决】

法院认为，名誉权是指公民或法人保持并维护自己客观社会评价的一种人格权利。根据我国法律规定，公民、法人享有名誉权，公民的人格尊严受法律保护，禁止用侮辱、诽谤等方式损害公民、法人的名誉权，他人因过错侵害公民、法人名誉权的，应依法承担相应民事责任。本案中，A在其管理的公众号及业主微信群里发布了名称为《致全体业主的一封信》，虽其主张该文章并非由其撰写，但其将该文章发布在上述两处位置，且文章内容中存在“现任业主委员会已严重失职，涉嫌合同造假，职务侵占，不当得利，甚至涉嫌贪污公款”等字样，虽A在庭审中提供了相应的证据，但其所提供的证据并不能充分证明其发布的文章中上述情况不存在，且作为业主，A虽享有知情权及监督权，但其应通过正当、合理、合法的方式行使其业主权利，而其在公众号及业主群里发布含有上述内容的文章，具有一定的影响力及传播效果，对业主委员会的社会评价造成了相应程度的降低，应当认定构成了对业主委员会名誉权的侵害，故对业主委员会要求其在上述两处位置删除文章并赔礼道歉保留30天的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

【判案解析】

《中华人民共和国民法通则》第一百二十条：公民的姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权受到侵害的，有权要求停止侵害，恢复名誉，消除影响，赔礼道歉，并可以要求赔偿损失。法人的名称权、名誉权、荣誉权受到侵害的，适用前款规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。

14．业主要求撤销投票双过半的业主大会决议？

（2019）津0116民初24663号

【案情简介】

原告于某认为小区业主大会会议的表决存在瑕疵：一是表决票样当中没有建筑面积的记载，也没有建筑面积这几个字，票样的设计不合法；二是业主大会会议决议当中，作为面积计算的基数是错误的，该基数为105769平方米，而该小区在经备案的议事规则当中记载的面积是118200平方米，这是整个小区房屋的建筑面积。国务院《物业管理条例》以及《中华人民共和国物权法》都明确规定应该以建筑总面积作为基数，所以认为该决议不符合法律规定的双过半原则。遂诉至法院，要求撤销业主大会会议决议。

【法院判决】

法院认为，《业主大会和业主委员会活动规则》系当地主管部门拟定并施行，该条规定并不属于法律、行政法规的禁止性规定，且选票样式如何并不影响业主充分行使表决权，同时该票样即使不做面积的记载也完全可以通过小区业主的门栋与房号，后期确定其所占有的建筑面积；经审查，业主大会会议决议公告中除了有“同意票”票数过半数的记载，亦有专有部分占建筑面积过半数的记载，故对于于某上述意见，法院不予采信。

关于面积计算基数的问题。于某主张根据相关法律规定应该以建筑总面积作为基数，根据小区公示的复核公告，其记载同意意见的面积为57519平方米，按照该小区建筑总面积118200平方米计算，其百分比应该为48.67%，不足一半比例，应属于无效；业主大会辩称小区存在商业用房，商业产权人不同意与住宅业主共同成立业主大会，最终确定小区住宅业主的建筑面积是105769平方米。法院认为，《物业管理条例》第二十条规定：“制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

经核算，小区住宅业主建筑面积105960.72平米；小区全体业主建筑面积119803.66平米。但无论是按建筑总面积119803.66平米作为基数计算还是按照住宅业主建筑面积105960.72平米作为基数计算，业主大会会议投票结果均符合“双过半”原则，均合法有效。故对于某要求撤销业主大会决议内容不予支持。

【判案解析】

业主大会是业主行使共有和共同管理权利、维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织，业主委员会是业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项。小区业主大会和业主委员会所维护的是广大业主的合法权益，代表的是广大业主。二者是按照相关法律法规、地方性规定和相关指导文件行使职能。该小区业主大会会议决议，并无明显不妥，于某未提供有力证据证明其合法权益受到侵害的事实，因此，法院不支持其诉讼请求无。另外，对“双过半”表决规则而言，基数不同，票权相应变化，投票结果也就不同。

15．开发商是否应当为房屋供暖问题负责？

（2019）京0113民初5119号

【案情简介】

原告代某与开发商于2014年3月25日签订《商品房预售合同》，购买了被告开发商两套房屋，并于2016年1月17日实际办理了入住，现认为房屋包括消防、电梯验收、供暖等市政基础设施在内的重要基础设施等交房条件不达标，要求开发商支付逾期达到供暖开通条件的违约金。

【法院判决】

代某与开发商签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，法院予以确认。代某主张开发商未能按照合同的约定履行义务，其购买的两套涉诉房屋在交房后的第一个采暖季未能达到开通条件。庭审查明，代某2016年1月17日收房后室内安装有暖气设施，在此之后开发商就暖气设施没有进行过任何改动，供暖公司表示因代某未与供暖公司签订供暖合同以及支付供暖费且提出要进行拆改，故该公司2016年1月在代某房屋入户管道处加装锁闭阀以控制房屋供暖情况，安装锁闭阀没有和开发商说过，也不是开发商让供暖公司安装的，代某2017年就涉诉房屋申请了停暖，2018年至2019年度已正常供暖，综合上述事实，可以认定开发商将涉诉房屋交付代某时暖气已经具备开通条件，现代某所提交证据无法证明合同约定的交付时间至代某实际收房期间涉诉房屋暖气不具备开通条件，也无法证明其主张的涉案房屋暖气不热是开发商设计或者开发商其他原因造成，故代某请求开发商按照合同约定承担违约责任给付违约金的请求，缺乏依据，法院不予支持。

【判案解析】

代某与开发商之间系商品房销售合同关系，本案房屋通过政府主管部门验收合格，并确认符合交付条件。就供暖问题，根据双方已签署的销售合同约定，在该商品房实际交房后第一个采暖季起达到开通条件，采暖系统为散热器集中采暖。实际代某房屋的供暖设备已敷设入户，并开通，已达到双方约定的条件，开发商已按约定履行完毕相应义务。开发商既非供暖服务的提供方也非收费方，与代某所述供暖事宜无任何关系。

16．业主委员会要求开发商返还公建设施被驳回！

（2019）鲁08民终1281号

【案情简介】

原告A（小区业主委员会）与被告B（置业公司）就公建设施幼儿园的产权归属问题产生争议，A认为公建设施幼儿园应归小区全体业主所有，B未经业主同意，将幼儿园出租给被告C（幼儿园）做经营使用为无权处分行为，C未经业主同意，占用公建设施幼儿园的行为，为非法占用，B、C两被告的行为均侵害了全体业主的共同利益，构成侵权，经主管部门多次协调未果，原告遂诉至法院，请求：1.要求被告C立即停止侵权，搬离小区配套公建设施幼儿园；2.要求被告B依法予以配合并将公建设施幼儿园交回原告A；3、要求被告B返还幼儿园交付的租金。

【法院判决】

虽然A对B提交的证明会所、幼儿园占地未计入分户分割土地使用权面积的土地分户分割登记方案不予认可，双方对会所、幼儿园占地是否计入业主分割的土地使用权面积存在争议，但会所、幼儿园建筑面积未计入业主分摊面积，结合《商品房买卖合同》中约定的“会所、幼儿园、地面停车位等公共设施归出卖人所有” ，A主张会所、幼儿园归全体业主所有的主张，证据不足。

【判案解析】

《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物产的设立、变更、转让和消灭，均以登记后发生效力。开发商已经取得产权证书，在法律上就可以予以确认，除非撤销开发商的房产证书，否则谁持有使用证，谁就是合法的使用权人，像幼儿园、会所、超市等应按照“谁建造，谁所有” “谁投资，谁受益”的原则，归投资者所有。所以，本案中开发商可以变卖自己的房产，因为开发商出售的不是幼儿园，而是个人房产。小区内的会所、幼儿园等建筑并不当然归全体业主所有。

17．街道办事处是否有义务责令业主委员会

组织召开业主大会会议？

（2020）湘0511行初22号

【案情简介】

原告A（原某，某小区业主）多次要求被告B（当地街道办事处）监督C（小区业主委员会）召开业主大会会议，于2019年8月7日B向A出具书面承诺，保证在2019年11月中旬就有关全体业主权益的重大事项，监督C组织召开业主大会会议，但是B并未兑现承诺，故A将B诉至法院，要求其组织召开业主大会会议，并同时将C列为第三人。

【法院判决】

被告B在本判决生效之日起20个工作日内责令第三人C依照《湖南省物业管理条例》的相关规定，组织召开案涉小区的业主大会会议。

【判案解析】

依据《湖南省物业管理条例》第十七条规定，业主委员会不按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会会议的，街道办事处或乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织召开；逾期仍不组织召开的，街道办事处或乡镇人民政府应当指导监督居（村）民委员会及时组织召开。本案中，被告及第三人均未提交证据证实第三人自成立以来依法依规召开过业主大会的证据。故街道办事处应当依法限期责令该小区业主委员会组织召开业主大会会议。

18．业主未按时交纳物业费就不能参选业主委员会？

（2019）粤19行终3号

【案情简介】

A小区经合法程序在当地政府部门的指导下召开首次业主大会会议后，依法成立了第一届业主委员会，向该地房产管理局申请备案时，房管局予以备案，后经核查，认为A小区业主委员会在筹备、选举过程中，业主委员会候选人存在不按时交纳物业服务费用的情况，遂发出通知撤销备案，A小区业主委员会不服，向法院起诉，请求房管局撤销发出的撤销备案通知。

【法院判决】

支持原告的诉讼请求，B房管局以A小区第一届业主委员会侯选人存在不按时交纳物业服务费用为由作出撤销备案通知，实为否定相关候选人参选业主委员会资格，变相剥夺了其被选举权。

【判案解析】

根据《物业管理条例》第十六条第二款规定：“业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。”从该条款中可以看出，业主委员会委员参选资格并没有包括是否应当按时交纳物业管理费。业主委员会委员候选人的资格是由首次业主大会会议筹备组来进行审查，并且审查之后予以公布，在一定期限内小区业主可以就参选人的资格问题向筹备组提出异议，由筹备组进行审查答复，也就是说参选人是否适格由筹备组负责审查，并且在该阶段已经赋予了小区业主异议的权利。住房和城乡建设局可以对选举业主委员会发挥更为主动的指导作用，积极协助筹备组核查参选人资格，但是不能剥夺小区业主相关合法权益。

19．业主委员会未经备案能否提起诉讼？

（2019）鲁0102行初220号

【案情简介】

2014年1月某小区成立第一届业主委员会（A1）并在当地人民政府办事处和当地住房保障和房产管理局备案。2014年7月增补业主委员会成员并修改《业主大会及业主委员会议事规则》（任期修改为5年）。2018年2月3日第一届业主委员会（A1）成立换届筹备工作组并举行第一次会议，2018年2月8日筹备工作组向业主公告换届选举，并向街道办事处提出换届申请，并完成换届选举，成立第二届业主委员会（A2）未进行备案。2019年3月29日，该小区新一届业主委员会（B）在当地街道办事处的组织下由该小区业主大会选举产生。2019年4月11日，业主委员会（B）在物业主管部门依法进行了备案。第一届业主委员会（A1）认为当地街道办事处在小区已经完成换届选举的情况下又组织成立新的业主委员会属违法行为，故向法院起诉当地街道办事处，并请求：依法确认被告组织某小区新一届业主委员会（B）的换届选举的具体行政行为系超越职权、滥用职权的违法行为；依法撤销被告组织某小区新一届业主委员会（B）的换届选举的具体行政行为。

【法院判决】

业主委员会在任期届满时应当召开业主大会会议进行换届选举，并向新一届业主委员会移交相关印章资料等，而新一届业主委员会只有经备案登记后方具备提起诉讼的主体资格。原告A1业主委员会的任期届满，已不具备代表业主提起本案诉讼的原告主体资格，原告的起诉应予驳回。

【判案解析】

业主委员会应属非法人组织，依法成立并向政府房管行政主管部门备案后才具备提起诉讼的主体资格。业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，未经召开业主大会并作出决议或全体业主的决定，业主委员会无权对外提起诉讼。

20．业主能否以业主委员会成员不具备资格为由

请求确认物业服务合同无效？

（2018）吉2403民初4086号

【案情简介】

某小区2015年2月13日召开了首次业主大会会议，并选举产生了业主委员会，2015年2月27日与A物业公司签订了物业服务合同，《物业服务合同》中的合同起始时间为2013年12月31日。该小区部分业主认为当时小区业主委员会尚未成立，合同约定期限违法；部分业主委员会成员不具备资格，且小区业主委员会选举成立的程序违法，所以小区业主委员会没有资格也无权与A物业公司签订《物业服务合同》，遂将业主委员会及A物业公司起诉至法院，请求法院确认物业服务合同无效。

【法院判决】

业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的民间组织，属群众自律性组织。原告以业主委员会没有资格为由请求确认物业服务合同无效，没有法律依据，故驳回原告的诉讼请求。

【判案解析】

本案中业主委员会成员是否有资格不是由法院管辖，且与本案非同一法律关系。业主委员会经A小区首次业主大会会议合法选举产生，A物业公司是由业主大会决定选聘的，业主委员会经业主大会同意与A物业公司签订的物业服务合同只要不违反法律及行政法规的规定，该《物业服务合同》依法成立并有效，合同的起始终止时间也是由合同当事人自由约定。

21．业主委员会有权决定改变物业管理模式？

（2020）桂0902民初105号

【案情简介】

原告A（某小区业主曾某）认为被告B（该小区业主委员会）没有经过业主大会表决决定和授权等法定程序，制定和执行《小区管理实施细则》，对本小区的物业管理工作实行自治管理，并按照每月每平方0.5元向业主计收物业费等行为违法，请求法院撤销《小区管理实施细则》。

【法院判决】

根据《物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意。”的规定，被告未经业主大会表决通过作出的《小区管理实施细则》属于违法，其据此向原告收取各项费用，侵犯了原告的合法权益。对原告撤销被告作出的《小区管理实施细则》的诉求，法院依法应予支持。

【判案解析】

业主委员会在未经业主大会会议表决的情况下，自行作出《小区管理实施细则》，宣布接管小区的物业管理工作，就小区的管理、物业管理费、垃圾费、公摊水费、电费的收取等作出相应的决定，并发出《缴费通知单》，要求缴交物业费、公照费、垃圾费等各项费用，明显属于越权行为。在此基础上，业主委员会又根据越权作出的《小区管理实施细则》向小区业主催缴相关费用，侵害了业主合法权益。本案中，被告业主委员会认为原告是单个业主，不具备诉讼主体资格，但因业主委员会的催费行为侵害了业主合法权益，单个业主作为诉讼主体是适格的。

22．业主委员会擅自发布物业招标公告

（2020）浙0723民初374号

【案情简介】

原告陈某、熊某、马某、陆某、聂某系某小区业主，被告为该小区业主委员会。原告看到小区张贴的小区《物业招标公告》才得知，被告业主委员会私自委托某信息咨询有限公司进行选聘物业企业。对于招标文件的内容、选聘标准、评标方法等关系业主切身利益的重大事项，被告均未按照法律规定提交业主大会讨论、投票，且经各业主多方打听得知，被告的成立本身不符合法律规定，不存在其在《御琴湾一、二期物业招标公告》中所述的“根据物业和开发商所签订的合同相关条款，原合同在业主委员会成立后已自动失效的”情况。因此，原告提起诉讼，请求法院撤销被告出具的小区《物业招标公告》。

【法院判决】

法院认为，本案中，被告在决定委托某信息咨询有限公司采用公开招标方式重新选定物业服务企业时，未以任何形式召开过业主大会，对于公开招标的方式、招标内容、价格等影响物业服务合同具体事项的重大内容也均未通过业主大会讨论决定。被告作出招标公告决定违反相关法定程序，侵害了业主的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，法院依法支持原告要求撤被告做出的小区《物业招标公告》的诉求。

【判案解析】

《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。即，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，是业主大会的权利，应当由全体业主共同决定，而非业主委员会可以决定。《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”《物业管理条例》第十四条第一款规定：“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。”因此，选聘物业服务企业应当由业主通过业主大会会议的形式共同决定，且业主大会会议的结果中，赞成的业主需专有部分占建筑物总面积过半且人数占总人数过半数。在召开业主大会会议之前，业主委员会应当提前15日通知全体业主。

23．业主委员会能否从“业主共同决定”获得授权？

（2019）鄂0103民初2970号

【案情简介】

原告李某系武汉市某小区业主，被告为该小区第二届业主委员会。2017年7月21日，被告在小区发布公示，准备启动业主大会会议；7月26日再次发布公示，请业主决定是否更换现有物业（若半数以上业主同意更换，需要业主选聘新的物业服务企业）；7月31日，发布业主大会会议公告，内容为2017年8月16日至11月30日以书面形式召开业主大会会议，由全体业主决定是否更换现有物业；11月30日投票结果出来后，以小区参与共同决定的全体业主名义发布选票情况；12月7日，根据投票统计结果，部分业主形成《小区业主共同决定》，决定不续聘交发物业；12月17日，被告根据该《小区业主共同决定》，以自己名义发布公告（〔2017〕03号），主要内容为不续聘当前物业企业，要求该物业企业在指定期限内办理交接手续。2017年8月16日至12月12日期间，被告大部分成员被街道办事处暂停职责。对此，原告认为，被告在暂停职务期间，纠集在小区闹事的部分业主，未经小区所在居委会、街道办事处及房地部门等，更未经业主大会决议，做出〔2017〕03号公告，该公告当属无效，故诉至法院，请求撤销该公告。

【法院判决】

涉案小区《业主大会议事规则》明确约定，决定选聘、解聘物业服务企业为业主大会议事内容之一；业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。据此，续聘或者选聘小区物业服务企业的决议机构为业主大会，业主委员会仅为大会决议执行机构。被告于2017年12月17日以自己名义发布的〔2017〕03号公告，所依据的仅是部分业主的意见而非业主大会决议，据此发布公告要求原物业企业退出服务区域、移交物业设施、专项维修资金及相关资料，缺乏业主大会的明确授权，故原告诉请撤销，法院予以支持。

【判案解析】

《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因此，业主如果认为业主大会或者业主委员会做出的相关决定损害自身合法权益的，应当以做出相关决定的业主大会或者业主委员会为被告提起业主撤销权之诉。本案中，原告提交的2017年12月7日《小区业主共同决定》，系以“小区参与投票全体业主”的名义做出，未加盖任何印章，因该决定主体既非业主大会亦非业主委员会，原告要求被告对该决定承担法律责任，欠缺事实和法律依据，法院不能支持。

（感谢法眼集团为本案例分析提供相关内容）