《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》问答

1.为什么要制定《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》？

党的十九大报告指出，坚持以人民为中心，保证人民当家作主，不断满足人民日益增长的美好生活需要，增强人民群众获得感、幸福感、安全感。近年来，党中央多次强调，要加强居民委员会对业主委员会的指导和监督，建立健全居民委员会和业主委员会等相关主体之间的议事协调机制；建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，构建基层社会治理新格局。同时，业主大会制度是《物权法》《物业管理条例》确立的物业管理基本制度之一，为进一步完善该项制度，规范物业管理活动，2018年7月19日，省第十三届人大常委会第五次会议通过《湖南省物业管理条例》（以下简称《省条例》）， 2019年1月1日起正式实施。由于业主大会的成立、运行涉及每一位业主，牵涉到方方面面，法律法规不可能规定得太细，需要授权制定相应的规章或规范性文件，因此，《省条例》授权由省住房和城乡建设厅制定《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》（以下简称《细则》）。在此背景下，制定出台了《细则》。

业主大会是业主行使建筑物区分所有权的载体，是物业管理区域内的业主自治组织。据统计，截止2019年4月，我省只有不到40%的住宅小区成立了业主大会，且不少运行欠规范。业主大会制度的落实、所起的作用并不尽如人意，业主对物业管理服务的满意度不高，亟需一套具体的制度体系来推动业主自治制度真正落地。制定《细则》的目的，正是为了规范业主大会和业主委员会的活动，提高业主参与小区公共事务管理的积极性，引导更多的小区成立业主大会，选出得力的业主委员会，增强小区自治能力，维护业主合法权益，促进城市居民生活环境的高质量发展。

2.什么叫业主？

业主是建筑物区分所有权人，即在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间的所有权人。《细则》沿用了《物业管理条例》的规定，将业主定义为房屋的所有权人，即房屋所有权证或者房屋不动产权证书中载明的权利人，并按照《物权法》及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）的相关规定，对业主的范围进行了补充，将尚未办理房屋所有权或不动产登记，但通过获得生效法律文书、继承或受遗赠、合法建造、合法购买并占有等途径取得房屋所有权的人，也视同为业主，享有、承担物业管理权利、义务。业主可以是自然人，也可以是法人和其他组织，如对尚未售出或虽已售出尚未交付的物业，开发商为业主。

3.如何理解、区分业主和物业使用人的物业管理权利义务？

业主的建筑物区分所有权包括三部分：对专有部分的所有权、对共有部分的共有权和共同管理权。这里所说的物业管理权利义务，即是指业主在物业管理活动中享有的权利和履行的义务。物业管理即业主对建筑物及其附属设施进行的管理，是从业主的建筑物区分所有权衍生出来的概念，可以认为是业主在对建筑区划内共用部位、共用设施设备行使共有权和共同管理权并履行相应义务时所从事的活动，这些活动包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，以及环境卫生和相关秩序的维护等。

物业使用人的物业管理权利义务由业主和物业使用人约定，但物业使用人不履行义务的，业主与物业使用人承担连带责任。

4.业主的物业管理权利义务具体包括哪些？

业主的物业管理权利包括表决权、选举与被选举权、知情权、监督权、建议权等。表决权是指在业主大会会议上行使投票权，对表决事项提出同意、反对或者弃权的选择意见；选举与被选举权是指业主有权选举、参选业主委员会（业主监督委员会）委员或业主代表；业主的知情权主要在于对共用部位、共用设施设备的使用情况、公共收益、物业管理服务的内容及标准等方面；业主的监督权主要表现在监督业主委员会（业主监督委员会）的工作、物业服务合同的履行、其他业主遵守管理规约的情况、维修资金管理与使用情况、物业使用人履行义务的情况及投诉举报的权利；业主的建议权包括联名申请或者提议召开业主大会会议、建议制定或修改管理规约和议事规则、向业主委员会（业主监督委员会）和物业服务企业提出工作建议等。

业主的物业管理义务主要包括履行房屋使用安全责任；遵守物业管理区域内的管理规约、议事规则、规章制度，缴交物业服务费、维修资金等费用；提供联系方式以便于信息沟通；执行业主大会的决定（包括业主大会授权业主委员会作出的决定）；督促物业使用人履行义务。

5．业主如何行使物业管理权利、履行物业管理义务？

物业管理权利是建筑物区分所有权中的共有和共同管理权利的体现，物业管理是对物业管理区域内不可分割的共用部位、共用设施设备等公共物业及公共事务的统一管理，这种管理当然具有公共属性，管理主体即物业管理权利主体——业主。《物权法》第七十五条、第七十六条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会；业主通过“双过半”或者“双三分之二”同意的方式共同决定物业管理事项。业主通过成立业主大会，参与业主大会会议，对会议议题和内容提出同意、反对、弃权等投票表决意见，形成对物业管理区域内的公共事务管理事项的共同决定，实现共同管理。因此，“自治”（不是“自管”）是业主行使物业管理权利、履行物业管理义务的根本方式，参与投票表决是业主实现“自治”的根本途径。

6.什么是业主大会、业主委员会、业主监督委员会？如何理解业主和业主大会、业主委员会、业主监督委员会之间的关系？

业主大会是由物业管理区域内的全体业主组成的自治组织，是业主实现建筑物区分所有权的基本组织形式，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主委员会是由物业管理区域内全体业主依法选举产生的业主大会的执行机构和“常设机构”，由业主大会赋予其职责，执行业主大会决定的事项。业主监督委员会是业主大会设立的内部监督机构，负责监督业主委员会履行职责。

业主通过成立业主大会，将自己在物业管理区域内对物业共有部分的共同管理权利集合成业主大会的权利；通过参加业主大会会议对共同管理权利的行使提出自己的意见，汇总形成业主大会的决定。业主委员会必须落实业主大会依法做出的决定，业主对其落实情况实施监督，行使监督权。必要时，业主可以在业主大会会议上提出将自己的监督权集合成业主大会的监督权，设立业主监督委员会，统一行使全体业主的监督权。

7.如何理解首次业主大会会议？

业主大会是物业管理区域内业主对共用部位、共用设施设备行使共同管理权利的“平台”。召开首次业主大会会议即是搭建这个“平台”。召开首次业主大会会议需要有一个组织主体，组织广大业主积极参与表达自己的意见，形成“多数决”，成立业主大会。这里牵涉到三个问题：一是组织主体如何组建；二是形成“多数决”要满足怎样的前提条件；三是建成“平台”需要完成哪些基本内容。

《湖南省物业管理条例》相关条款对首次业主大会会议的组织主体和形成“多数决”需满足的前提条件进行了规定：首次业主大会会议由首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）组织召开，筹备组由街道办事处（乡镇人民政府）组织成立，并由业主方、建设单位、街道（乡镇）、社区（村）等各方代表组成，筹备组组长由街道或乡镇的代表担任；召开首次业主大会会议的条件包括交付使用的专有部分建筑面积或户数达到50%以上，或者交付使用的专有部分建筑面积达到30%以上且首期交付使用时间满两年。对于搭建业主大会这个“平台”需要完成哪些基本内容，原建设部《业主大会和业主委员会指导规定》（建房〔2009〕274号）规定，业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约和业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。《细则》参照了此条规定。

8.召开首次业主大会会议的具体流程是怎样的？

一是申请，物业管理区域符合成立业主大会条件的，建设单位或十名以上业主联名向街道办事处（乡镇人民政府）申请召开首次业主大会会议。二是成立筹备组，街道办事处（乡镇人民政府）按照有关要求组织成立筹备组。三是公示，筹备组在首次业主大会会议召开15日前，对提交首次业主大会会议审议的材料向全体业主进行公示，并对业主提出的异议进行复核。四是投票，筹备组将首次业主大会会议通知送达业主，业主按照会议通知的内容、要求进行投票，表决业主大会议事规则和管理规约、选举业主委员会，筹备组负责组织唱票、监票、统票。五是公告，筹备组将首次业主大会会议投票结果进行公告，成立业主大会的，筹备组自行解散。

9.如何成立筹备组？

街道办事处（乡镇人民政府）在收到召开首次业主大会会议的申请后30日内，组织成立筹备组，并派代表担任组长。包括组长在内，筹备组人数应为七至十三人的单数，包括业主成员、社区（村）党组织或者居（村）民委员会代表、建设单位代表；条件成熟的，可以邀请物业小区党组织代表、辖区公安干警、司法所代表或者村（居）法律顾问等参加，但业主成员不得少于百分之五十。业主成员的产生方式是：业主自荐或者十名以上业主联名推荐，经居（村）民委员会听取社区（村）党组织、物业小区党组织及业主意见后，由街道办事处（乡镇人民政府）确定。

筹备组成员名单确定后，由街道办事处（乡镇人民政府）将名单予以公示不少于七日，并对业主异议进行协调解决。公示无异议或者异议已经协调解决的，由街道办事处（乡镇人民政府）将筹备组名单予以公告。公告之日即为筹备组成立之日。

10.筹备组成立过程中有哪些注意事项？

一是在确定业主成员名单时，居（村）民委员会应当通过召开座谈会、发放征求意见表等方式听取意见；街道办事处（乡镇人民政府）应当组织辖区派出所、司法所、综治办等单位根据居（村）民委员会征求的意见情况，最后确定业主成员名单。二是筹备组可以设立人数不超过业主成员人数的候补业主成员，其条件及确定程序与业主成员一致。三是鼓励业主中在职或者退休的中共党员、人大代表、政协委员、退休或者在职的公职人员，以及热心公益事业的人员参选业主成员、候补业主成员。四是筹备组工作职责应当与筹备组名单同时公示、公告。五是筹备组成员可能需调整并重新公告：筹备组组长可能因不履行或者不适当履行职责，被另行指派；筹备组成员可能因不符合成员资格或者收受相关利益人利益而影响筹备结果，被递补或者被重新确定。六是筹备组成立后，街道办事处（乡镇人民政府）应当及时组织培训。七是筹备组成立之日起七日内，建设单位应当向街道办事处（乡镇人民政府）及筹备组移交有关文件资料。八是首次业主大会会议经费由建设单位承担。

11.筹备组的议事方式是怎样的？筹备工作包括哪些内容？

筹备组的议事方式是召开筹备组会议。筹备组会议由筹备组组长召集，三分之二以上的筹备组成员参加并在签到表和会议记录上签字，作出的决定经过半数以上成员同意。首次业主大会会议的筹备工作主要包括四个方面：一是确定会议的参会人员和会议程序，包括确定业主身份及其投票权数；确定会议的时间、地点、形式、内容。二是确定会议规则即表决规则。三是准备会议内容即投票表决的事项和选举的候选人，包括草拟业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；制定业主委员会委员候选人产生办法，核查参选人的资格，并最终确定业主委员会委员候选人名单。四是组织会议的召开，包括公示、送达会议通知；收集业主的投票表决意见，并统计、公示投票结果。

12.街道社区如何履行好组织成立筹备组的职责？

一是提高认识，发挥主动性。国家、省物业管理法规明确支持成立业主大会，做为筹备组的组织者，应当主动关注辖区内的物业管理区域是否符合成立业主大会的条件，敦促相关各方行使权利履行义务，早日成立业主大会，来接手物业管理区域的公共事务。二是多听意见，调动积极性。在筹备过程中广开言路，听取业主的自荐或联名推荐意见，听取业主的呼声，协调解决业主对公示提出的异议，听取社区、小区党组织、辖区派出所、司法所、综治办等单位的意见建议，调动各方积极性。三是科学公正，保证公平性。结合物业管理区域的实际情况，科学草拟业主大会议事规则、管理规约，使之一旦表决通过，能有效避免诸多物业管理纠纷；公正确定业主委员会委员候选人名单，把持公序良俗原则，阻止为牟取私利而参选的人进入业主委员会，避免造成业主共同利益的损害，加深业主与业主委员会之间的矛盾，加重街道社区自身调解矛盾纠纷的负担；科学制定首次业主大会会议表决规则，保障业主的投票权利公平和投票权数公平；公正统计投票结果，确保投票结果代表全体业主共同的决定。四是提升水平，发挥创造性。派出有较强把控能力的筹备组组长，认真组织筹备组成员参加培训学习，使筹备组不走弯路，提高筹备工作效率，创造性地解决筹备工作中可能出现的各类问题。

13.如何确定业主身份及其投票权数？

召开业主大会会议时，一般通过验证房屋所有权证或房屋不动产权证书、生效法律文书、合法继承证明材料或遗嘱、合法建造证明材料、商品房买卖合同等方式，认定业主身份。必要时，可以向物业管理、房地产交易或者不动产登记等主管部门请求确认业主身份。因房屋属于夫妻共有财产，房屋所有权证或者房屋不动产权证书中未载明为权利人的夫妻一方要求认定为业主的，应当首先向不动产登记主管部门提出申请，成为房屋不动产权证书中未载明的权利人。业主的投票权数分为两个方面，一是其专有部分建筑面积占总建筑面积的比例，其中总建筑面积为所有专有部分建筑面积之和；二是其占业主总人数的比例，多人共有一个专有部分或者一人拥有多个专有部分的，业主均按一人计算。车位、摊位、杂屋间、储藏室等特定空间是否计入投票权数由业主大会议事规则约定，未约定的不计入投票权数。

14.如何理解管理规约的作用？

管理规约是物业管理区域内全体业主管理、使用建筑物及其附属设施的规范，也是界定业主权利义务关系的基本规范，其主要内容囊括业主合理使用物业专有部分和维护物业管理区域公共秩序的权利、义务，包括房屋装饰装修、停车管理、宠物管理等；物业管理区域内的安全防范、禁止行为；违反管理规约应当承担的责任；等等。可以说，管理规约是处理物业管理区域内公共事务关系的自治规则，是物业管理区域内的“宪法”“章程”，在物业管理中具有独特而重要的功能。物业管理区域内，管理规约需全体业主共同决定，只要表决“双过半”，就对全体业主具有约束力。《物权法》第八十三条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。可见，管理规约在建筑区划（物业管理区域）内与法律、法规具有同等地位。

15.哪些内容由业主大会议事规则规定？

业主大会议事规则是物业管理区域内经全体业主共同决定制定的、用以规范业主大会组织与行为的基本规范，是业主大会的“组织法”。业主大会议事规则的内容应当包括：业主大会名称及相应的物业管理区域；业主行使权利的方式——业主大会会议，包括会议类型、形式、时间、议事方式、投票权数、表决规则等；业主委员会的运作，包括业主委员会的资格、人数、任期、换届、委员罢免与补选等规定，以及印章使用管理、经费筹集使用管理、委员候补等制度。《细则》还对业主委员会接受街道社区的指导监督、自行终止存在严重失信行为并被记入严重失信行为人的业主委员会委员资格等内容进行了规定。

　16.业主参加业主委员会选举应当符合哪些条件？

业主大会是建筑区划（物业管理区域）内全体业主组成的自治组织，该自治组织以提高业主居住水平、物业价值及物业可持续发展能力为宗旨，代表物业管理区域内全体业主行使共有和共同管理权利，维护全体业主共同利益。业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定，代表全体业主管理小区公务事务，其委员必须拥有足够的公益心、工作能力、精力和时间，必须遵循公序良俗，行事公道正派，模范履行业主义务，能够代表小区全体业主的共同利益，不能有依靠业主委员会委员身份牟取私利之心，更不得在物业管理活动中有违法违规、违纪违约、损人利己甚至损人不利己的行为。《细则》第三十七条按照公序良俗的原则和模范履行业主义务的要求，并参照上海、福建、南京等省市的做法，对业主委员会候选人的具体资格条件进行了规定。

17.如何选举业主委员会委员？

因业主委员会委员具有一定的资格条件，从诸多社会关系分散的业主中将符合条件的人推选出来，成为业主委员会候选人，再经过投票选举成为业主委员会委员，需要经过一定的规则和程序。这里的规则和程序，就是《细则》第三十五条规定的业主委员会选举办法。业主委员会候选人的推选、选举程序包括举荐（自荐、筹备组推荐，十名以上业主联名推荐）、候选人条件核查、候选人确定、候选人承诺及公示、业主投票选举、选举结果公告、业主委员会备案等。需要注意的是，确定候选人时应当综合考虑物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素；办公用房登记在居民委员会名下的社区、法人或者其他组织可以派代表参选业主委员会；鼓励业主中在职或者退休的中共党员、人大代表、政协委员或者热心公益事业的人员参选业主委员会。

18.如何召开业主大会会议？

业主大会成立后，业主大会会议分为定期会议、临时会议和业主委员会换届会议。业主委员会换届会议也可以是一次定期会议，或者与该次定期会议合并召开。业主大会会议由业主委员会组织，定期会议按照业主大会议事规则的规定召开；临时会议在出现《细则》第四十四条第三款规定的情形时召开；业主委员会换届会议按照《细则》第六十八条第一款的规定召开。业主大会会议包括集体讨论、书面征求意见、互联网等三种召开形式，采用书面征求意见形式的，业主委员会按照业主大会会议表决规则组织业主投票；采用互联网形式的，业主按照投票平台的规则进行投票表决。业主大会会议形成决议，应当经“双过半”或者“双三分之二”业主同意；业主大会议事规则规定可以采用异议表决的，按照异议表决的要求形成决议。业主大会形成决议的，业主委员会应当作出书面记录并存档，并于会议结束之日起三日内进行公告；业主的投票资料须保存三年以上，业主可以查询复制，实施监督。物业管理区域内业主人数较多的，业主大会可以决定设立业主代表会议，以幢、单元、楼层等为单位推选业主代表，就拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，最后形成业主大会的决定。

19.业主委员会如何组成？如何备案？

业主委员会通过业主大会会议选举产生，参选业主委员会的候选人成为业主委员会委员，须业主“双过半”同意，形成业主大会决定。业主委员会由五至十一人单数委员组成，具体人数根据物业管理区域规模确定。业主委员会实行任期制，每届任期三至五年，委员可以连选连任。业主委员会可设主任一名、副主任一至二名，主任和副主任由首次业主委员会会议推选产生，首次业主委员会会议自选举产生后七日内召开。在业主大会议事规则和管理规约表决通过，并在首届业主委员会选举产生后，业主大会宣告成立。按照《湖南省物业管理条例》的规定，业主委员会自选举产生之日起三十日内，持管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员名单以及业主大会会议决定等材料报物业所在地的县（市、区）人民政府物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案，并书面告知居（村）民委员会。管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员名单发生变化的，需变更备案。

20.业主委员会及业主委员会主任具体履行哪些职责？

物业管理区域内，全体业主行使共有和共同管理权利的方式是通过业主大会会议形成共同决定，再交给业主委员会去执行。同时，业主在履行相应义务（如遵守管理规约）时，也可由业主委员会来监督。另一方面，许多社区治理有关政策涉及到物业管理区域之内，需要全体业主共同贯彻落实，业主委员会有责任配合街道办事处并在其指导和监督下开展相关工作。《细则》第五十六条从物业管理服务、维修资金、对业主履行相应义务的监督及调解业主间纠纷、配合并接受街道办事处指导监督等方面明确了业主委员会的职责。

业主委员会主任是业主委员会的“主要负责人”“班长”， 负责主持业主委员会日常工作，并负责召集和主持业主委员会会议，组织业主委员会形成决定。同时，牵头执行业主大会和业主委员会的决定以及业主监督委员会的监督建议，签署有关文书，督促业主委员会委员履行职责。

21.业主委员会开展工作应当遵循哪些规则？

业主委员会是由业主委员会委员组成的业主大会日常管理机构。开展工作时，作为委员，必须依据一定的原则和要求，这些原则和要求包括工作经费的筹集使用管理、专职工作人员管理、档案及印章管理、信息公开及应急处理等工作制度，以及委员禁止行为等工作遵循。作为机构，除按照规定履行职责，还需按照一定的规则议事。业主委员会的议事方式是召开业主委员会会议。而召开业主委员会会议，必须明确会议的一般要求、会议的提议主体、会议内容及程序、会议纪录及存档等内容。《细则》第五十八条、第五十九条、第六十一条、第六十二条、第六十五条、第六十六条等条文对这些原则、要求、规则进行了规定。

22.对业主委员会及其委员有哪些行为约束？

业主委员会是由全体业主组成的业主大会的执行机构，根据业主大会的决定和授权，管理公共事务。业主委员会由全体委员组成，每名委员都是经过全体业主通过业主大会会议选举出来的。无论是业主委员会还是业主委员会委员，都是业主的“授权委托人”，都不允许出现“越权代理”“无权代理”的行为。这些行为包括：擅自作出应当由业主大会作出的决定；与利害关系人产生利益勾连谋取私利；擅自签订物业服务合同或者擅自动用维修资金；通过弄虚作假、隐瞒事实真相等行为损害业主权益等。《细则》第六十条对此予以明确。

23.业主委员会应当对哪些材料进行归档备查？哪些信息应当向全体业主公示？公示时间有什么要求？

业主委员会在管理公共事务过程中，对物业管理区域内的重要资料必须进行归档保存，部分内容还应当主动向业主公开，以便业主及物业使用人依法实施监督。业主委员会的工作档案主要包括物业管理区域相关资料，如建筑规划总平面图及物业管理区域划分资料、房屋及建筑物面积清册、业主及物业使用人名册、物业服务用房等共用部位、共用设施设备资料；业主参加业主大会会议的投票表决选举材料，如管理规约和业主大会议事规则、业主委员会选举及换届、委员罢免有关材料；物业管理服务相关材料，如物业服务合同及有关业务往来文件、共用部位、共用设施设备运行状况报告及交接资料；业主委员会运行记录资料，如业主大会会议及业主委员会会议材料、业主委员会备案资料、业主委员会工作情况报告、业主及物业使用人的意见建议、维修资金与经营性收益管理相关资料等。

业主委员会需指定专人保管工作档案，并向业主公开相关信息。对业主大会议事规则和管理规约、业主大会和业主委员会决定、物业服务合同、利用道路等场地设置停车位及其停车位处分情况，业主委员会应当持续公示；对维修资金及经营性收益管理情况、工作经费开支等情况，业主委员会应当每年公布一次（每年三月底前公布上一年度的信息），公布时间不少于三十日。

24.业主委员会在物业服务企业的选聘过程中应当如何履职？

建筑区划（物业管理区域）内，业主对建筑物及其附属设施的共有部分享有共有和共同管理的权利；业主可以通过自行管理、委托物业服务企业或其他管理人管理的方式，实现该权利。业主大会成立前，业主实现该权利的“平台”尚不存在，故国家规定，在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位必须通过招投标的方式选聘前期物业服务企业，并将前期物业服务合同的内容纳入房屋买卖合同。业主大会成立后，经全体业主“双过半”同意，可以决定续聘建设单位选聘的前期物业服务企业，也可以选聘新物业服务企业；选聘方式可以招标，也可以协议选聘；新的物业服务合同生效的，建设单位签订的前期物业服务合同自行终止。

业主大会决定续聘前期物业服务企业的，由业主委员会负责与前期物业服务企业签订物业服务合同。

业主大会决定决定采用招标方式选聘新的物业服务企业的，由业主委员会依照招标投标法律、法规组织招标；业主大会决定采用协议方式选聘新的物业服务企业的，业主委员会应当提出物业服务企业选聘方案，选聘方案应当包括三家以上备选的物业服务企业的基本情况、物业服务内容与标准、物业服务收费方案、物业服务合同样本等内容，选聘方案需公示不少于七日并根据业主意见进行调整后，提请业主大会决定。业主大会选聘新的物业服务企业后，由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

新的物业服务合同签订后，原物业服务企业退出时，业主委员会应当监督原物业服务企业与新物业服务企业办妥管理交接手续并向新物业服务企业移交相关资料和财物。

综上所述，业主委员会在物业服务企业的选聘过程中的主要职责是：协助业主大会做好物业服务企业的选聘工作；代表业主大会与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同；监督新旧物业服务企业做好交接工作。

25.《细则》对业主大会和业主委员会印章、业主委员会的办公场地和工作经费的管理是如何规定的？

业主委员会管理的印章包括业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会在办理备案手续后，持备案证明到公安机关指定的单位刻制业主委员会印章，印章印文中应当包含业主委员会名称及届别。业主大会印章由首届业主委员会刻制，并逐届移交。印章印文中业主大会、业主委员会名称应当与地名管理部门批准的物业名称保持一致。业主委员会应当指定专人负责保管业主大会、业主委员会印章，由其承担违反印章管理使用制度造成经济损失或不良影响的相应责任。

作为业主大会的“常设”机构，业主委员会必须要有一定的办公条件。其办公用房从物业管理用房中安排不少于二十平方米，主要用于业主委员会办公、业主委员会会议及资料存放；其工作经费、委员津贴和专职执行秘书薪酬标准由业主大会决定，从经营性收益中列支或者由全体业主共同分摊。业主委员会应当对此建立账册，按照规定进行公示，接受业主监督。百分之二十以上业主可以提议对经费收支情况进行审计，审计费用由全体业主共同分摊或者从经营性收益中列支。

26.《细则》对业主委员会管理经营性收益和维修资金有些什么要求？

业主大会可以决定利用共用部位、共用设施设备进行经营，也可以决定自行管理物业专项维修资金。但业主大会毕竟只是经营、管理的“决策者”，而不是真正的“经营者”“管理者”，真正的“经营者”“管理者”是业主委员会。经营性收益和维修资金往往是物业管理区域内最大的利益纷争事项、最容易出现矛盾纠纷的源头。因此，对业主委员会管理经营性收益和维修资金，业主大会要进行把控。业主大会可以通过结算帐户对此进行把控。《细则》的规定是：业主委员会必须在物业所在地银行开立业主大会的结算帐户，严格按照财务管理制度对业主大会的结算帐户进行管理，并依照有关法律、法规和国家、省有关规定筹集和使用物业专项维修资金。

27.业主委员会如何进行换届？

业主委员会任期届满，不再具有业主大会的授权，自然不得继续履行业主委员会的职责，但业主大会决定的事项需要继任者继续执行，因此，在上届业主委员会任期届满前，业主大会须通过业主大会会议，选举出下届业主委员会。这里的业主大会会议，即业主委员会换届业主大会会议，由本届业主委员会组织，正常情况下，也应当是本届业主委员会组织的最后一次业主大会会议。为做好新旧业主委员会的交接，厘清责任，新一届业主委员会备案后，应当委托审计机构对上届业主委员会进行经济责任审计。

28.关于业主委员会委员的罢免、补足及移交，《细则》作出了哪些规定？

在业主委员会履职过程中，可能出现委员的变动，包括委员资格被自行终止或罢免、新的委员进入等情形。《细则》对这些情形进行了相应的规定，便于业主大会和业主委员会规范运作。这些规定包括：（一）委员资格自行终止。业主委员会委员有辞职、不再具有业主身份、丧失履职能力、被追究刑责、法律法规或者业主大会议事规则规定的委员资格自行终止情形的，业主委员会委员资格自行终止；（二）委员资格罢免。业主委员会委员有牟取不正当利益、滥用职权损害业主合法权益、拒不履行业主义务或委员职责、一年内缺席业主委员会会议一半以上，法律法规或者业主大会议事规则规定的委员资格罢免情形的，经三分之一以上委员或者百分之二十以上业主提议，其委员资格被业主大会或者经业主大会授权的业主委员会罢免；（三）缺员补足。业主委员会任期内空缺委员人数未达到百分之五十的，应当根据业主大会议事规则的规定增补或者补选；空缺委员人数超过百分之五十的，业主委员会应当停止工作，由留任委员或者其他业主提请街道办事处（乡镇人民政府）组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会；（四）业主委员会任期届满或者空缺委员人数超过百分之五十停止工作，而新一届业主委员会选举尚未完成，可以在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，由居（村）民委员会代行业主委员会的职责；（五）业主委员会委员资格终止，应当将保管的工作档案、印章及属于业主共有的其他财物移交业主委员会；（六）业主委员会任期届满，应当向新一届业主委员会移交工作档案、印章及业主共有的其他财物；如果业主委员会委员集体辞职的，则应当在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，向居（村）民委员会移交。

29.业主委员会及业主委员会委员怠于履行职责时有哪些救济途径？

这些现象及相应的救济途径包括：（一）业主委员会委员被记入严重失信行为人，街道办事处（乡镇人民政府）应及时指导业主大会或业主委员会按照业主大会议事规则的规定，终止其委员资格，并做好改选工作；（二）业主委员会主任、副主任不履行规定职责或全部辞职，街道办事处（乡镇人民政府）应当督促召集业主委员会会议，推选新的主任、副主任；（三）业主委员会不按规定组织召开业主大会定期会议或临时会议，街道办事处（乡镇人民政府）可以责令限期召开，逾期仍不召开的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）组织召开；（四）业主委员会不按照规定组织换届选举，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期整改，逾期仍未整改的，街道办事处（乡镇人民政府）应当组建业主委员会换届组，参照首届业主委员会选举办法，组织换届选举工作；（五）业主委员会或其委员不按照规定移交工作档案、印章及属于业主共有的其他财物的，可以请求街道办事处（乡镇人民政府）督促移交，必要时可以请求公安机关协助移交。

30.如何设立业主监督委员会？

业主监督委员会的设立包括条件、组成、程序、职责等内容。《细则》鼓励超过五百名业主的业主大会设立业主监督委员会。业主监督委员会由业主大会选举产生，委员可以由街道办事处（乡镇人民政府）负责人、辖区公安干警、社区（村）党组织或者物业小区党组织委员、居（村）民委员会负责人、业主、物业使用人等组成，具体人数及组成比例由业主大会确定。业主监督委员会中的业主、物业使用人候选人可以自荐或者推荐，其任职条件与业主委员会委员的任职条件相同；其他候选人可以由街道办事处（乡镇人民政府）提名推荐。业主监督委员会可以与物业小区党组织合署办公，其任期届满期限与业主委员会一致，委员可以连选连任。

业主监督委员会的职责主要是监督业主委员会的工作，具体包括：（一）建议罢免或辞退违法违规、违反管理规约或业主大会议事规则、违反业主大会决定的业主委员会委员、执行秘书；（二）监督业主委员会履职情况并提出建议；（三）参加业主委员会会议，质询其决定事项；（四）审查业主委员会工作计划、工作报告及业主大会结算帐户收支情况，审查报告提交业主大会审议；（五）查阅财务账簿及其他会计资料；（六）定期报告自身履职情况。

31.《细则》在党建引领物业管理、加强社区治理方面，作出了哪些原则性的规定？

十九大报告强调，要坚持党对一切工作的领导。习近平总书记指出：“党政军民学，东南西北中，党是领导一切的”。近年来，党中央多次强调，要推进在业主委员会中建立党组织，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。浙江等地对党建引领业主自治积累了很好的经验，我省长沙、株洲、浏阳等地也进行了努力的实践和探索，形成了一些创新的举措。《细则》吸取了这些宝贵经验，要求业主大会、业主委员会、业主监督委员会、物业服务企业等在中共社区（村）党组织的领导下依法依规开展物业管理活动；要求凡是有正式党员三人以上的物业管理区域要成立物业小区党组织，接受社区（村）党组织的领导和工作安排，构建“街道党工委-社区（村）党组织-物业小区功能型党支部-楼栋党小组”四级组织架构；要求加强党对小区业主自治的领导，小区党组织可以派员参加筹备组，听取对筹备组业主成员推选的意见，鼓励业主中在职或者退休的中共党员参选筹备组业主成员、业主委员会委员、业主监督委员会委员，禁止违反党纪党规的业主参选业主委员会；要求落实在职党员进社区报到制度，引导小区党组织、骨干党员与业主委员会、业主监督委员委员交叉任职，鼓励业主委员会、业主监督委员会党员委员和物业管理项目党员项目经理担任物业小区党组织兼职委员，实现业主自治和小区建设、社区治理的有机统一。

32.在业主大会的运行过程中，物业管理主管部门有哪些职责？

物业管理主管部门的主要职责是指导监督和普法教育，包括指导街道办事处（乡镇人民政府）对业主大会和业主委员会的工作依法进行监督，对业主大会筹备组成员、业主委员会换届组成员、业主委员会委员进行培训；组织开展物业管理相关法律、法规的宣传教育，普及物业管理法律意识；与街道办事处（乡镇人民政府）一起，负责业主委员会选举产生、换届和委员变更的“双备案”，以及法律、法规、规章规定的其他相关职责。

33.在业主大会的运行过程中，街道办事处（乡镇人民政府）应当履行哪些职责？

街道办事处（乡镇人民政府）对业主大会的运行直接负责组织、指导、监督，具体包括：（一）组织、指导和监督业主大会和业主委员会的成立、选举、换届，并与物业管理主管部门一起，负责业主委员会选举产生、换届和委员变更的“双备案”；（二）指导、协助并派员参加业主委员会组织召开的业主大会定期会议和临时会议，监督业主大会和业主委员会依法履行职责；（三）调解物业管理纠纷，处理相关投诉和举报，纠正业主委员会及业主委员会委员的不当行为，撤销业主大会或者业主委员会作出的违反管理规约或业主大会议事规则规定、侵害业主利益的决定，提请有权机关处置破坏业主大会成立、业主委员会选举的违法行为；（四）指导、监督居（村）民委员会在特定情况下代行业主委员会职责；（五）对业主大会筹备组成员、业主委员会换届组成员、业主委员会委员进行物业管理政策法规的宣传和培训；（六）法律、法规、规章规定的其他相关职责。

34.在业主大会的成立和运作过程中，居（村）民委员会履行哪些职责？

居（村）民委员会的职责主要是协助街道办事处（乡镇人民政府）的工作，具体包括：协助、配合街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理相关工作，确定首次业主大会会议筹备组的业主成员、业主委员会委员候选人；派员列席业主委员会会议，对业主大会筹备、召开及业主大会、业主委员会的日常工作进行具体指导；出现需要代行业主委员会职责的情形时，代行业主委员会职责，代为管理业主大会、业主委员会的工作档案、印章及其他属于全体业主所有的财物等。

35.《细则》对关于业主自治的宣传、教育和培训等方面的内容，提出了哪些具体的要求？

业主自治制度确立以来，业主大会成立的数量不够多、业主委员会的运作不够规范；业主的物业管理权利义务意识不够强，导致在物业管理的“舞台”上被其他主体占据了“主角”的地位。因此，亟待加强对业主自治制度的宣传、教育和培训。《细则》以问题为导向，从实际出发，规定物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）要积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动；明确街道办事处（乡镇人民政府）在筹备组成立及业主委员会办理备案后，要及时组织筹备组成员、业主委员会委员进行培训，学习物业管理法律法规及相关规定，以便胜任首次业主大会会议的筹备和业主委员会的工作；鼓励以政府购买服务方式、鼓励行业协会等第三方机构对业主委员会的日常活动提供专业辅导、培训等服务。

36.《细则》为何提出物业管理联席会议？

执法难以进小区，一直是物业管理的痛点。近年来，我省各地与物业管理有关的投诉纠纷层出不穷，占比居高不下。这些问题往往涉及各级各相关职能部门，需要通过召开物业管理联席会议联合解决。另一方面，物业管理的职能逐渐下沉至街道和社区，联席会议需由街道办事处（乡镇人民政府）负责召集，当地物业管理主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调方能有效、高效解决物业管理中遇到的问题。目前，省级层面制定了物业管理联席会议制度的参考文本，各地可参照执行。长沙市也在按照“街道统筹调度、部门监管尽职、社区常态治理、物企优质服务、业主邻里和谐、环境井然有序”的工作总要求，推行“街道吹哨，部门报到”的新机制，逐步提升住宅小区物业管理水平。